您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

国家邮政局、工业和信息化部关于推进快递服务制造业工作的指导意见

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 12:08:50  浏览:9361   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

国家邮政局、工业和信息化部关于推进快递服务制造业工作的指导意见

国家邮政局 工业和信息化部


国家邮政局 工业和信息化部关于推进快递服务制造业工作的指导意见

  (国邮发〔2013〕178号)



  为深入贯彻落实《服务业发展“十二五”规划》、《邮政业发展“十二五”规划》和《工业转型升级规划(2011—2015年)》,充分发挥快递在服务制造业发展方面的重要作用,加快结构调整和转型升级,提升发展的质量和效益,特提出以下意见。

  一、充分认识推进快递服务制造业工作的重要意义

  制造业是快递发展的重要需求基础,快递是制造业转型升级的重要服务支撑。近年来,快递和制造业在医药、电子信息等领域开展了业务合作,但总的来看,双方合作还处于初级阶段,政策环境有待完善,服务内涵有待深化,合作层次有待提升。积极推进快递服务制造业工作,有利于快递企业功能整合和服务延伸,加快向综合型快递物流运营商转型;有利于制造企业降低成本和提升效率,加快结构优化和由大变强;有利于深化产业链和服务链的融合,推动跨产业的技术、产品和服务创新,增强产业竞争力和可持续发展能力,促进实体经济健康发展。

  二、指导思想和基本原则

  (一)指导思想

  深入贯彻落实科学发展观,以加快转变发展方式为主线,充分发挥市场的资源配置作用,加强政府统筹指导和政策协调,按照制造业改造提升和生产性服务业加速发展的要求,支持制造业外包服务环节,优化生产流程,支持快递完善产品体系,提升服务能力,逐步建立结构合理、协作深入、标准对接的合作发展新模式,形成长期稳定、互利共赢的战略合作关系,拓展创新发展新空间,构建产业发展新体系。

  (二)基本原则

  企业主导、政府推动。坚持市场化运作,发挥企业主体作用,加强政府引导,完善配套政策,健全信息衔接和标准规范等支撑体系,创造有利于推进快递服务制造业发展的良好环境。

  分类指导、因地制宜。结合不同地区、不同制造业发展特点和需求,制定必要的扶持和鼓励措施。引导地方结合实际,积极开展政策创新。

  试点先行、分步实施。开展试点示范工程,及时总结经验,研究瓶颈问题,推广成功案例,以点带面推进快递服务制造业发展模式的创新和普及。

  突出重点、协调推进。加大重点领域扶持力度,发挥重点企业、重点区域的辐射带动作用,深化政府、企业和行业组织的协调互动,促进社会分工协作和产业结构优化提升。

  三、推进快递服务制造业发展的重点领域

  (一)推进快递服务于技术密集型制造业

  支持电子信息、通信、医疗保健、精密仪器、航空、汽车等技术密集型制造业通过服务外包优化生产流程,整合高价值、小批量、多批次的递送需求,依托航空快递、限时快递等开展精益制造和准时制造。支持快递企业加强快件时效管理和全程监控,完善专业服务和技术装备,满足温控、防震、防腐等特殊物品的寄递需求,积极发展再包装、报关、保险、仓储等增值服务,探索提供一体化供应链解决方案。

  (二)推进快递服务于制造业的规模化发展

  鼓励快递企业与大型制造企业建立长期稳定的战略合作关系,支持大型制造企业依托快递网络开展综合集成制造和分销配送,提高生产组织化水平,促进全国性快递网络建设与大型制造企业空间布局的有效衔接。鼓励快递企业完善大客户管理机制,开发“一站式”整合服务和电子运单、简易组装等定制服务,探索承接维修中心、呼叫中心等售后环节。

  (三)推进快递服务于制造业的定制化生产

  支持纺织服装、鞋帽、工艺品等制造企业顺应个性化、多样化需求趋势,加强产品研发和功能设计,探索网络直销等发展模式,依托快递网络提供试穿、退换货、产品功能展示等特色服务。鼓励快递企业提供样品、设计图样等限时寄递,开发名址数据库、仓储优化、提单管理等增值服务,提供从厂商到最终用户的产品递送方案。加强产品和服务的融合,促进研发、制造和营销协同,提升市场反应能力。

  (四)推进快递服务于经济活跃区域的制造业集群

  鼓励快递企业优化区域布局,支持京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等城市群的制造业发展,服务于郑州、重庆、成都、西安等中西部制造业基地。引导快递企业积极进驻工业园区、经济开发区、高新技术产业园等制造业集聚区,依托生产要素集聚优势,创新服务产品和配送体系,提高产业协作配套水平,建设产业链条完备、服务平台完善的现代产业集群。

  (五)推进快递服务于中小制造企业

  以中小企业服务需求为导向,支持快递企业在中小制造企业集聚区建设物流服务平台,完善经济类快递产品,整合快递网络资源,提供公共仓储配送、拼箱运输、信息接入等多样服务,降低中小制造企业的运营成本。依托快递基础网络和客户信息优势,帮助中小制造企业建立稳定的供应、生产、销售等协作关系,构筑富有活力的产业生态系统。

  (六)推进快递服务于制造业国际化

  推动快递与制造企业实施国际化同行战略。支持和推动有条件的快递企业通过自建、合作、并购等方式设立境外分支机构,延伸服务网络,为制造业“走出去”提供配套服务。推动提高国际快件通关效率,开发国际航空快递专线,支持制造企业打造区域化和全球化生产链,在更大范围内开展资源配置和价值链整合。

  四、推进快递服务制造业发展工作措施

  (一)建立协调工作机制

  建立推进快递服务制造业发展的联系制度,定期交流情况,沟通信息,加强宏观分析和统筹指导,推动政策衔接和协调管理。针对工作中的重点、热点和难点问题,开展专题研究和联合调研,研究出台相关政策意见。

  (二)搭建合作交流平台

  支持快递协会和制造业相关协会加强合作,组织举办发展论坛和供需洽谈会议,促进企业信息交流和项目对接。鼓励快递和制造企业加入彼此的行业协会,推动建立由相关企业、研究机构、教育机构组成的产业联盟,定期开展技术交流和管理培训。

  (三)实施示范和试点工程

  结合国家工业化和信息化融合试验区建设、电子商务集成创新试点和跨境贸易电子商务综合试点进程,推进快递服务于制造业发展的典型示范。选择有条件并具有一定规模和影响力的企业作为示范企业,积极推进重点项目建设,加强政策和资金支持,及时总结和宣传经验,逐步在行业、区域或全国推广。

  (四)引导开展跨行业协同创新

  鼓励企业与高校、科研院所和科技服务机构开展合作,建立以产业链为基础的协同创新机制。依托快递物流园区和制造业基地,建设快递服务制造业发展的创新孵化中心,开展重点项目合作攻关。支持有关企业开展高新技术企业资格认定申报,争取国家及地方科技创新项目支持。

  (五)促进信息共享、标准对接

  鼓励快递与制造企业加强信息系统建设,促进信息交互,建立面向产业链上下游的信息化服务平台。发挥行业协会和龙头企业在标准制定和宣贯中的作用,研究制定服务流程、工具器具和技术装备等标准和规范,开发网络互连、电子数据交换等接口标准。支持企业生产和采用标准化的包装、计量、车辆和信息设备,提高运营效率和服务水平。

  (六)引导快递企业加强能力建设

  引导快递企业兼并重组,完善现代企业制度,实现资本化、集约化和规模化发展。支持快递企业优化布局,推进快件处理中心、航空及陆运集散中心建设,提高网络覆盖率和稳定性。鼓励快递企业面向制造业需求,加强功能整合和服务延伸,开发信息流、资金流、实物流融合型服务,构建安全高效、技术先进、服务优质的快递服务体系,更好地为制造业转型升级服务。

  (七)加强复合型、创新型人才培养

  推动建设一支掌握快递和制造业知识技能的复合型专业人才队伍。大力推进校企合作,支持建立人才综合培养和实训基地。统筹推动“创新人才推进计划”在快递和制造业的组织实施。鼓励快递和制造企业建立人才交流机制,开展联合培养项目,提升人才队伍素质。

  (八)优化推进快递服务制造业发展的政策环境

  各省、自治区、直辖市邮政管理局和工业和信息化主管部门要结合本地实际,按照《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》(国办发〔2011〕38号)和国家产业结构调整指导目录中鼓励类产业界定及相关配套政策文件,积极协调落实有关财政、税收、土地、人才等扶持政策,推进快递服务制造业发展。

  对于制造企业剥离物流资产成立快递企业或与快递企业进行兼并重组,符合相关政策适用条件的,参照财政部《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号)等规定,支持争取相关扶持政策;需要依法取得快递业务经营许可,企业名称、企业类型、股权关系、注册资本、经营范围、经营地域和分支机构等原许可事项发生变更的,可加快办理快递业务经营许可证申请或变更手续。对于推进快递服务于制造业的有关信息化建设项目,按照工业和信息化部等部门《关于加快推进信息化与工业化深度融合的若干意见》(工信部联信〔2011〕160号)积极给予支持。

  五、加强组织领导

  国家邮政局、工业和信息化部将会同有关行业协会建立和完善推进快递服务制造业工作的动态跟踪和研究制度,收集和分析相关工作信息,为企业提供有关法律法规、投资环境和经济政策等信息咨询和服务。

  各省、自治区、直辖市邮政管理局和工业和信息化主管部门要充分认识推进快递服务制造业工作的重要意义,强化服务意识,建立工作机制,加强沟通协调,密切协作配合,结合本地实际,细化和完善配套政策措施。要跟踪了解本地区发展动态,加强工作指导。要加强对本意见落实情况的监督检查,并将有关情况及时上报国家邮政局、工业和信息化部。


国家邮政局
工业和信息化部
2013年9月13日







下载地址: 点击此处下载

济南市行政事业单位国有资产产权登记实施办法

山东省济南市人民政府


济南市行政事业单位国有资产产权登记实施办法

(济南市人民政府令第180号 2001年6月18日)


  第一条 为了规范行政事业单位国有资产产权登记工作,加强行政事业单位国有资产管理,根据国家《行政事业单位国有资产管理办法》等有关规定,制定本办法。
  第二条 占有、使用国有资产的市级行政事业单位、各党派、社会团体的国有资产产权登记适用本办法。
  第三条 市国有资产管理部门代表本级政府,负责行政事业单位占有使用的国有资产产权登记。
  第四条 市国有资产管理部门核发的《济南市行政事业单位国有资产产权登记证》(以下简称《产权登记证》)是行政事业单位对占用的国有资产享有使用权的法律依据。
  第五条 行政事业单位产权登记由市国有资产管理部门按单位财务隶属关系组织实施。按财务隶属关系不便组织实施的,可按行政隶属关系组织实施。
  第六条 产权登记分为设立产权登记、变动产权登记、撤销产权登记。产权登记的主要内容为:
  (一)单位名称;
  (二)单位地址;
  (三)单位负责人;
  (四)单位性质;
  (五)主管部门;
  (六)资产总额;
  (七)负债总额;
  (八)国有资产总额;
  (九)补充资料。
  第七条 设立产权登记,适用于新设立的行政事业单位。此类单位应在批准成立后30日内,办理申领《产权登记证》手续。申领时,单位应填报《产权登记证》中的设立登记表,一式三联,并提交下列文件、证件及有关资料:
  (一)批准设立的文件;
  (二)国有资产总额及来源证明;
  (三)土地证、房产证原件及复印件;
  (四)固定资产汇总表及明细表;
  (五)其他。
  第八条 变动产权登记,适用于出现分立、合并、改制或隶属关系、单位名称发生变化等情形的行政事业单位。此类单位应在批准变动后30日内,办理变动产权登记。办理时应提交如下文件、证件和资料:
  (一)原《产权登记证》;
  (二)批准分立、合并或改制的文件;
  (三)资产清查或评估的报告及确认书;
  (四)资产移交协议书;
  (五)其他。
  第九条 撤销产权登记,适用于撤销、被合并的行政事业单位。此类单位应在批准撤销或被合并后30日内,办理撤销产权登记手续,并提交如下文件、证件及有关资料:
  (一)批准撤销的文件;
  (二)终止财务决算报告及财务审计报告;
  (三)资产清查报告书;
  (四)资产评估报告及资产评估结果确认通知书;
  (五)资产处置请示及国资部门和财政部门的批复;
  (六)原《国有资产产权登记证》;
  (七)资产移交书;
  (八)其他。
  第十条 市国有资产管理部门按年度对行政事业单位进行产权登记年度检查,在年度终了后四个月内办理完毕。年度检查内容是:
  (一)按规定办理产权登记情况;
  (二)国有资产的占有、使用情况;
  (三)用于从事生产经营活动的国有资产保值增值及收益使用情况。
  产权登记年度检查时,被检查的行政事业单位应提交如下文件、证件及有关资料:
  (一)《产权登记证》;
  (二)单位年度财务决算报表;
  (三)国有资产增减变动审批文件;
  (四)固定资产增减变动表;
  (五)其他。
  第十一条 申办产权登记的程序为:
  (一)单位提供有关文件、证件及资料,填写《产权登记证》的有关栏目;
  (二)报主管部门审查并签署意见;
  (三)到市国有资产管理部门办理审定手续;
  (四)市国有资产管理部门办理核发、换发、撤销或年度检查手续。
  第十二条 市国有资产管理部门对行政事业单位产权登记情况定期进行监督检查。对违反本办法之规定,有下列行为之一的,由市国有资产管理部门予以警告,责令其限期整改;逾期不改的,处以三万元以下的罚款:
  (一)不在规定期限内办理产权登记及其年度检查的;
  (二)提供虚假财务报告或证明文件,骗取产权登记及其年度检查的;
  (三)伪造、涂改、出借、出租、出卖产权登记证(表)的。
  第十三条 行政事业单位不按规定办理产权登记及其年度检查,造成国有资产流失构成犯罪的,由司法部门依法追究其单位主要负责人的刑事责任。
  第十四条 市国有资产管理部门工作人员在产权登记中玩忽职守,徇私舞弊,造成国有资产流失的,由所在单位或有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第十五条 县(市)区的行政事业单位的国有资产产权登记参照本办法的规定执行。
  第十六条 本实施办法自发布之日起施行。

租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(上)

作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月5日 星期六

摘要:由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用,房产消费者通过定期交付一定数额的租金,取得房产的占有和使用权利,这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体,该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款,期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢?全文共分上中下三篇,结合笔者执业经验,客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略,虽不能万无一失,但力争有的放矢。
关键词:房产概况、使用用途、租赁期限

近年来中国房地产市场的高速发展,以及有产者对财产性收益的短期性重视,客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望,尚不够完整与成熟,给予承租方的保障和针对出租方的约束,乃至出租方和承租方关系的约定,仍有可改善的空间。
因此,通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处,对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准,具有现实性意义。
经过规划选址,承租方相中房产或在建房产,在与出租方洽谈后,最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中,笔者拟从以下内容阐述须注意的要点,若有不尽之处,请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一,租赁房产概况。
租房子如同买东西,开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况,比如大小、颜色、功能等。租的是什么,位置在哪里,面积有多大,这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证,在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述,是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意:
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址(含市区(县)、路(街道)、弄、幢(栋)、门牌号)、楼层、户号等内容,应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误,比如“汶水路”与“文水路”,“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产,如何准确获知其门牌号码?一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”,里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的,尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致,如有不一致的,应当事先做好相应的安排,避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏,并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”,仅统称面积是多少,这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时,常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积,将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库,合同约定租赁面积1万平方米,但后来在使用时发现,该仓库的实际面积是1万零12平方米,也就是说,客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看,区区12平方米算什么,与1万平方米相比不足其零头;可是从出租方而言,该12平方米并没有计入合同约定面积,现在被承租方白白使用,实在不甘心。查阅合同,通篇并未对此进行约定。此时,出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金,客户坚决反对,认为应严格按照合同约定租金执行,对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决,但是此举耗时费力且增大成本支出。因此,为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险,建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定,在租赁合同中做如下约定,以防患于未然:
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符,双方同意按如下约定处理:
(1) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,双方应继续履行本合同,包括但不限于租金条款,任一方不得据此请求解除本合同;
(2) 面积误差比绝对值超出3%,且双方同意继续履行本合同的,若实际使用面积大于合同约定使用面积,大于部分所对应的租金应按【 】标准计算;若实际使用面积小于合同约定使用面积,小于部分所对应的租金应按【 】标准计算,如出租方已收取该部分租金,则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还;
(3) 面积误差比绝对值超出3%,且一方请求解除本合同的,出租方除应返还小于部分所对应的租金款项(标准参见本条项下第(2)款),还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围,建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解,同时建议房产周围的道路名称也详细标出,以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中,“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围,同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等,在图中明确标明,便于日后相邻关系的有利处理,以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二,租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知,在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途,以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上,作为租赁合同的必备条款,不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同,约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金,该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房,不能作为办公用途,这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约,同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述,向客户分析:根据相关法律规定,租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的,承租方可以解除租赁合同,并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下,如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定,并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的,则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任,否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项,并未听取笔者意见,而是转由自行起诉。后法院审理过程中,由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定,法院认为房东交付房屋并未违反合同约定,在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同,房东返还客户剩余租期的租金,但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求,法院并未支持。
诚然,承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的,但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么,从承租方的角度出发,该如何约定才能有力维护承租方的权益呢?
从房屋用途的分类来看,主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等,这些用途是由土地使用权用途决定的,是类用途,而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房,只要其土地使用权用途是商业,并按商业建筑的要求建设,经有关部门审查合格后它就是商业类房屋,但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等,房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用,因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素,比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此,为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途,而非仅仅是类用途时,建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途,在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致,而不是写清具体用途,就笔者的执业经验来看,此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求,对于房屋以外的因素则无法也无义务保证,并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的,若无法达到承租方的具体使用用途时,承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三,租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发,必然要考虑租房子究竟应该租多久,即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限,有必要谈谈合同期限(合同有效期)、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限,租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为,除非有特别约定,通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效;然而,从商业角度出发,承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此,在实际操作中,“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定:“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天(不含试营业)”等。
需要注意的是,合同期限必定且应当等于或长于租赁期限,所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形,承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实,以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下,承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期(此系承租方应极力争取的权利),以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢?这个须具体问题具体分析,比如租赁面积不大但装修工程复杂,建议约定的免租期至少不低于三个月。但是,应特别注意免租期开始计算的日期,最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日,若约定在此之前的其他日期(比如合同签订之日等),将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时,考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的,因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力,导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程,则根据约定,“在承租方装修施工过程中,因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的,出租方应负责解决,且该免租期应相应顺延”;或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修,包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形,造成承租方施工期跨春节,鉴于春节期间无法施工,出租方同意免租期无条件增加45天”,以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中,笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗,为什么还要单独约定一个进场日期,岂不是画蛇添足?实际上,房产交付不等于立即进场,也就是说房产交付后,承租方不一定马上进场开始装修,一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产,如果房产交付后立即进场,从现实而言尚难操作,同时,若贸然进场装修,不仅有可能面对相关政府部门的阻拦,整体上影响装修施工的进度,而且有可能使承租方陷入被动局面,例如无法与商场整体业态同期开业,免租期不够而起租日又来临,餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时,承租方无法对进场日期预知到某年某月某日,则对进场条件进行约定也不失为一种方法,比如,“房产交付后,承租方仅在如下条件满足时进场装修,免租期自承租方进场之日起算:出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书,并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然,如果租赁房产已满足适租状态,且经承租方实地考察,房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时,不对进场日期单独约定也是可以的,但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。