从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题
建纬（昆明）律师事务所 孙可
[摘要] 众所周知，利用军队土地进行房地产开发有其特殊性，其一就是开发商不可避免地要和军方打交道。做为一名曾经的军队律师，本文笔者从军方角度探讨军地房地产合作中开发商应当注意的四个方面问题，一是找谁谈？二、如何谈？三、如何办手续？四、纠纷如何处理？旨在促成开发商和军方实现“双羸”。
[关键词]军地 房地产合作 军方角度
军队土地是军事用地，是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础，长期以来主要是以划拨方式取得。军队土地作为国防设施的重要组成部分，实行统一规划、统一调配，其产权归属于军队，由军队房地产管理部门统一管理。在土地日益稀缺的今天，许多开发商虽然把目光投向了军用土地，但由于对军队情况不了解，不知道军方的“水”有多深，他们又在犹豫和观望，而不敢轻易下决心。那么，军地房地产合作中开发商应注意什么问题呢？
做为一名曾经的军队律师，笔者试着从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题，以抛砖引玉。
一、找谁谈？
开发商如果对某军队用地有开发意向，并且有意与军方合作开发，应当找谁谈？
早在1992年底，总参谋部、总政治部、总后勤部在《关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》中就明确：“军队房地产开发经营由全军房地产主管部门统一归口管理。各军区、各军兵种、各总部、国防科工委等大单位房地产主管部门，负责所辖范围内的房地产开发经营的归口管理工作。”“任何单位和部门不得越权承办房地产开发事宜。”“严格军队房地产开发经营的审批手续。凡利用军队房地产进行开发经营的，均应…严格办理审批手续，严禁任何单位和部门越权审批或不经批准擅自搞开发经营。凡开发利用军队房地产，不论数量多少，一律报总后勤部审批；如涉及到军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；房产产权和土地使用权转让给外商的，报中央军委审批。”
从上述规定来看，对口的业务部门无疑是房地产主管部门，基层是营房股（团级）、营房科（师级），中层是营房部（军级）、房管局（军区），高层是基建营房部（总后勤部）、中央军委。但是，如果只是与房地产主管部门洽谈，很可能会走一大段弯路。
笔者以师级野战部队为例来说明这个问题。师级野战部队一般有“司、政、后、装”四大机关，即：司令部、政治部、后勤部和装备部，营房科为师后勤部的一个部门，在业务上归军级营房部管理，在行政上归师后勤部管理。房地产开发属于重大事项，各级党委都非常重视，因此，在营房科首肯后，一般情况下须经后勤部党委会通过后才能上报上级房管部门，重大房地产开发项目甚至须经师党委会集体决策通过后才能向上申报审批。从纵向来看，要逐级经过师级、军级、军区各个关口，最后才能上报到总后勤部。
因此，开发商若有与军队进行合作开发的意向，首先要找军队房地产业务部门谈，除此之外，还要与后勤部领导充分沟通，重大房地产开发项目甚至需要得到部队主要首长（如：师长、政委）的首肯和支持，缺一不可。
二、如何谈？
首先，需要掌握军方对于军队房地产开发利用和管理的需求点。
一是从1998年起，在军队开展生产经营已经叫停，因此，早已无法通过与军队合作兴办经济实体等方式进行经营性开发；二是部队对于军队房改工作非常重视，各级都希望解决部队家属住房问题、解决离退休军队干部住房问题，并且充分与住房制度改革政策相接轨，以加快干部住房建设步伐；三是对于有利于改善营区住用条件、提高营区环境质量、完善配套设施的项目，普遍执积极支持的态度；四是对国家、地方政府实施的重点建设项目确需占用军队房地产的，通常会给予配合。
其次，军方对于合作方的诚意以及实力也会进行考察，同样不希望合作的项目成为半拉子工程或者烂尾工程。
总之，军方对于军队房地产开发采取的是一种非常务实的态度，努力维护军方的利益。
因此，建议开发商充分考虑军方的需求点，以解决军队住房问题或者改善军队住用条件做为基点来提供切实可行的合作方案，同时，应当充分展示自身在项目规划、资金保障、专业能力、开发经验等方面的实力，以消除军方的担忧和疑虑，为双方合作洽谈打下良好的基础。若能如此，合作成功的可能性较大，反之则较小。
三、如何办手续？
利用军队空余土地进行房地产的开发建设在法律上没有禁止性的规定，因此具有一定的可行性。
首先，我们来了解一下军用土地管理的现状。以往，军队空余土地转让主要采取协议的方式，由于土地转让未纳入土地供应年度计划，转让方式和程序不规范，信息披露不充分，国土资源管理部门也难以实施有效的监管。《城市房地产管理法》、《物权法》和有关经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的一系列政策出台后，原有的军队土地转让办法与国有建设用地出让的一系列法律法规衔接不够，利用军队空余土地进行房地产开发建设在各地的操作中，因为法律政策的衔接问题也出现了一些低价转让军队空余土地，造成国有资产流失的情况。近年来，军用土地被侵占、土地权属纠纷不断发生。根据目前掌握的资料，军用土地管理主要存在四个方面的问题：一是因体制编制调整，一些营区、训练场地、农副业生产用地、库区林地等军用土地多次转隶，导致军用土地流失，引发土地纠纷；二是存在历史遗留问题，土地权属不明，缺乏合法手续；三是军用土地被非法侵占；四是个别单位法律观念和军产意识不强，疏于管理，甚至违规出租转让军用土地。
为加强军用土地转为民用土地的转让管理，规范土地的转让行为，1993年，财政部、国家土地管理局、总后勤部曾联合发文对军队有偿转让空余军用土地的审批、出让程序和转让取得的土地收益金的分配进行规范。2007年1月31日，国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发〔2007〕29号），要求军队空余土地转让必须走市场化配置的道路。2010年，总参谋部、总政治部、总后勤部、总装备部联合下发《关于进一步加强新形势下军队房地产管理工作的意见》再次强调：要加强房地产权属集中管理，加强空余房地产集中储备，加强房地产集中调配利用。要严格房地产处置报批程序，兑换或转让房地产，不论数量多少，必须报总后勤部审批，军区级单位后勤部门统一组织实施。未经批准，任何单位不得擅自转让军用土地或接受地方政府划拨国有土地。同时，从2008年7月至2010年10月，四总部根据国务院第二次全国土地调查的统一部署，结合军队实际在全军组织开展了第二次军用土地调查，对军队管理使用的各类土地、营房和附属设施进行了深入细致的调查登记，准确掌握了房地产资源的底数，土地确权率达到89.6%，领证率提高了近23%。这充分说明，导致军用土地流失的主要漏洞已经基本填补到位。
因此，今后利用军队空余土地进行房地产开发建设，必须符合相关法律法规和政策的规定。首先，土地必须已经纳入了当年的年度土地供应计划。由军队土地使用单位提出转让申请，按程序报解放军总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划，抄送土地所在地的省级国土资源管理部门和市、县人民政府，由市、县人民政府优先安排纳入当地的土地年度供应计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地年度土地供应计划的土地，不得进行转让。第二，价高者得。经依法批准后，可以依法转让的军队空余土地的土地面积、用途、规划条件和转让方式等信息将会在当地的土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布，需要使用土地的单位或者个人可以参加国土资源管理部门组织的招标拍卖挂牌活动或者是军队自行组织的公开转让活动，对出让地块进行报价，按照价高者得的原则，签订《国有土地使用权出让合同》，支付土地出让金，取得国有土地使用权。第三，接受地方职能部门的监管。经依法取得的军队空余土地转让后，不再作为军事用地，由土地所在地方的职能部门进行监管。土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件，对于改变土地使用条件的，按照《国有土地使用合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额或者被收回土地使用权。
四、纠纷如何处理？
在军地房地产合作中，开发商往往在资金和开发经验方面具有优势，而军方在合同文本拟定、要求符合军方内部审批流程等方面会提出较为强势的要求，综合来看，双方的市场地位基本处于均势。可以预见的是，在军地房地产合作过程中，军地双方均会站在各自的立场维护其合法权益，但一旦发生纠纷，开发商处理的难度较大。
首先，随着“依法治国”、“依法治军”的理念日益深入人心，近年来，军队不断完善涉军维权机制，维护国防利益和军人军属合法权益。全国31个省(自治区、直辖市)已建立起地方党委统一领导、司法机关为主体、政府有关部门共同参与、军地协调的涉军维权工作长效机制，形成较为完善的涉军维权组织。据《2010年中国的国防》白皮书介绍，目前，全军共设法律顾问处268个，旅团级单位设法律咨询站1600多个，营连普遍设法律咨询组。全军共有军队律师1342名、法律咨询员2.5万名，并且呈快速上升趋势。因此，千万不能低估军队各级的法制观念和军队的维权实力。
其次，军队在合作开发过程中具有一定的优势地位。笔者以军用土地使用权竞价转让为例予以说明。军用土地使用权竞价转让的基本要求：一是要符合法律政策规定。这是组织军用土地使用权转让的前提条件，转让工作不仅要符合国家的法律法规，还要同时符合军队的政策规定，两者缺一不可，否则就缺少法律支撑；二是军方能进能退。通过竞价，军方与受让方签订的合同是否生效，完全取决于总部是否批准。受让方事前必须认同这一事实和约定；三是先交钱后给地。军地双方达成协议后，受让方应预付不少于办理军队内部项目报批所需费用；总部批准、合同生效后，受让方付多少钱军方给多少地。由此看出，军方在此过程中不仅始终掌握着主动权，而且军队利益在法律地位上也有了保障。
第三，基于军民、军政关系和社会稳定等方面的考虑，一旦军队房地产合作发生纠纷，人民法院会慎重决定是否受理。若法院不予受理，则只能由各地军地双方行政领导和机关进行协调解决，这样做的结果，虽然也能取得一定的效果，但是宽严不一；即使人民法院受理后公正判决，又会涉及到执行问题。尤其是军方败诉后的执行难度非常大，军队账户上的钱都是军响、军费，如何执行？
因此，一旦产生纠纷，对于开发商而言，诉讼风险非常大，建议以协商和调解的方式予以解决；并且，由于军方人事变动频繁，开发商不宜久拖不决，而应当速战速决。
铁岭市户外广告管理办法
辽宁省铁岭市人民政府办公室
铁岭市户外广告管理办法
《铁岭市户外广告管理办法》业经2000年5月23日铁岭市人民政府第14 次常务会议讨论通过，现予发布施行。
市长：姚辉
二ＯＯＯ年六月十四日
铁岭市户外广告管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强对户外广告的管理，促进户外广告业健康、有序发展，美化城市环境，加快经济发展，根据《中华人民共和国广告法》、国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《辽宁省广告监督管理条例》、国家工商行政管理局《户外广告登记管理规定》、建设部《关于加强户外广告、霓虹灯设置管理的规定》和《辽宁省城市市容管理办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称户外广告包括：
（一）利用公共或自有场地的建筑物、空间设置的路牌、霓虹灯、电子显示牌（屏）、灯箱、橱窗、公共广告栏等广告。
（二）利用交通工具（包括各种水上漂浮物和空中飞行物）设置、绘制、张贴的广告。
（三）以其他形式在户外设置、悬挂、张贴的广告。 第三条 本办法适用于银州区（含铁岭经济开发区）、清河区辖区内的户外广告管理。
第四条 银州区（含铁岭经济开发区）、清河区户外广告的设置规划，分别由市、清河区人民政府组织工商行政管理、城市建设、环境保护、公安和有关部门统一制定。
第五条 户外广告实行分部门管理。市建设行政主管部门负责银州区（含铁岭经济开发区）辖区内户外广告的设置审批管理，清河区建设行政主管部门负责本辖区内户外广告的设置审批管理；市工商行政管理机关负责户外广告的登记管理。
第二章 户外广告设置审批
第六条 银州区（含铁岭经济开发区）辖区内所有户外广告的设置，必须经市建设行政主管部门批准；清河区辖区内所有户外广告的设置，必须经清河区建设行政主管部门批准。
第七条 户外广告的设置必须履行下列手续：
（一）凡申请设置户外广告的单位或个人，应向当地建设行政主管部门提交户外广告设置申请书、所利用的建（构）筑物的权属证明或场地使用协议、广告设计方案，并填写《户外广告设置申请表》。
（二）建设行政主管部门根据城市市容市貌规划和国家有关法律、法规，确定户外广告设置地点、规格及设计方案。 （三）建设行政主管部门审查批准。
第八条 临时占用道路（含人行道）设置商业性广告牌设施，应按《辽宁省城市建设管理条例》规定缴纳占道费、管理费。
第九条 申请单位或个人必须按批准要求设置户外广告。经批准设置的户外广告在3个月内不设置的，批准文件自行失效，再设置时必须重新履行审批手续，确需延长期限的，须经建设行政主管部门批准。
第三章 户外广告登记
第十条 市工商行政管理局负责银州区（含铁岭经济开发区）、清河区户外广告的登记管理，市工商行政管理局银州分局、清河分局负责辖区内户外广告的监督管理。
第十一条 未经市工商行政管理机关登记，任何单位或个人不得发布户外广告。
第十二条 申请户外广告登记，应具备下列基本条件： （一）依法取得与申请事项相符的经营资格。
（二）拥有相应户外广告媒体的所有权。
（三）户外广告媒体一般不得发布各类非广告信息，有特殊需要的，应当符合国家有关规定。
（四）广告发布地点、形式在国家许可的范围内，符合市人民政府关于户外广告设置的要求。
第十三条 凡办理户外广告登记，应向市工商行政管理机关提出申请，填写《户外广告登记申请表》，并提交下列证明文件：
（一）营业执照。
（二）广告经营许可证。
（三）户外广告设置批准文件。
（四）广告合同。
（五）依法律、法规须经政府有关部门批准的，应当提交有关部门出具的批准文件。
（六）政府有关部门对发布非广告信息的批准文件。
第十四条 户外广告登记申请，应在广告发布30日前提出。市工商行政管理机关在申请人证明文件完备后予以受理，经审查符合规定的，7日内核发《户外广告登记证》，并由登记机关建立户外广告登记档案；不符合规定的，应在7日内书面通知申请人。
第十五条 已经批准，但需要延长时间或变更其他登记事项的，应向原登记机关申请变更登记。文件和证明齐备后，登记机关应在7日内做出准予变更登记或不予变更登记的决定。
第十六条 户外广告登记后，3个月内未发布的，应向原登记机关申请办理注销登记。
第四章 户外广告管理
第十七条 户外广告的内容必须真实、合法，符合社会主义精神文明建设的要求，不得含有虚假内容，不得以任何形式欺骗和误导消费者。
第十八条 户外广告使用文字、汉语拼音、计量单位应符合国家规定，书写规范准确，不得出现繁体字、错别字和不正确的简化字。
第十九条 路牌、霓虹灯、电子显示牌（屏）、灯箱、橱窗和公共广告栏等广告制作时，版面右下角显著位置上必须标注户外广告设置审批序号和户外广告登记批准文号。
第二十条 各广告经营者不得承办无审批证件的各类户外广告。
第二十一条 个体工商户、城乡居民个人张贴各类招贴广告，必须到经批准设置的公共广告栏内张贴，并应在张贴前到设置地工商行政管理所办理简易登记手续。
禁止在电线杆上书写、张贴广告。禁止在居民楼道内书写、张贴、散发广告。未经批准，不得在围栏、墙壁等公共设施和场所书写、张贴、悬挂广告。
第二十二条 户外广告设施应牢固安全，定期维修、保养，做到整洁美观，不得影响公共设施使用和妨碍交通。对破损和影响市容市貌的户外广告，广告设置者自收到有关单位书面通知之日起3日内必须修补或拆除。
第二十三条 在户外广告设置有效使用期限内，变更广告内容及设计图案的，应经市建设行政主管部门对其版面设计进行审查、核准。
第二十四条 城市管理监察人员要加强监督管理，发现图案文字和灯光显示不全、污浊、损毁、不整洁，影响市容观瞻的，根据实际情况，有权责令责任单位限期修饰，直至拆除。
第二十五条 因城市建设需要，拟拆除在批准使用期限内的户外广告，拆迁单位应提前30日通知广告设置者，并按实际损失给予补偿。
第五章 法律责任
第二十六条 对违反本办法第六条规定，未经批准擅自设置户外广告的，由建设行政主管部门责令其停止违法行为，限期清理、拆除或采取其他补救措施。对非经营性行为，并可处以100元以上1000元以下的罚款；对经营性行为且有违法所得的，并可处以违法所得1倍以上3倍以下的罚款，最高不超过3万元；对经营性行为而无违法所得的，并可处以100元以上1万元以下的罚款。
第二十七条 违反本办法第十一条规定，未经登记擅自发布户外广告的，根据《户外广告登记管理规定》第十七条，由工商行政管理机关没收非法所得，视其情节予以通报批评，处以违法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元；没有违法所得的处以1万元以下的罚款，并限期拆除，逾期不拆除的，强制拆除，其费用由发布者承担。
第二十八条 违反本办法第十七条规定的，根据《中华人民共和国广告法》第三十七条，由工商行政管理机关责令广告主停止发布，并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用1倍以上5倍以下的罚款；对负有责任的广告经营者、广告发布者，没收广告费用，并处广告费用1倍以上5倍以下的罚款；情节严重的，依法停止其广告业务；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十九条违反本办法第二十一条规定的，根据《辽宁省广告监督管理条例》第二十五条，由工商行政管理机关和建设行政主管部门按照各自管理权限，依据有关法律、法规、规章处罚。
第六章 附 则
第三十条 各县（市）政府可参照本办法制定本辖区内的户外广告管理办法。
第三十一条 本办法由市城乡建设委员会、市工商行政管理局负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起施行。
铁岭市人民政府办公室
2000年6月14日印发
