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深圳经济特区房地产转让条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 17:59:49  浏览:8126   来源:法律资料网
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深圳经济特区房地产转让条例

广东省人大常委会


深圳经济特区房地产转让条例
广东省人大常委会


(1993年7月24日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 1993年8月21日公布 1993年10月1日起施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产买卖
第一节 房地产买卖合同
第二节 房地产现售
第三节 房地产预售
第四节 房地产包销
第三章 房地产交换与赠与
第四章 房地产转让的代理与经纪
第五章 房地产转让的税、费
第六章 罚 则
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为规范房地产转让行为,保障房地产转让当事人的合法权益,维护深圳经济特区(以下简称特区)房地产市场秩序,制定本条例。
第二条 本条例适用于特区内房地产的转让。
第三条 本条例所称房地产,是指土地及土地上的建筑物、附着物。
本条例所称房地产转让,是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
第四条 房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
第五条 房地产转让时,建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用的土地的使用权同时转让,不得分割。
第六条 深圳市人民政府(以下简称市政府)房地产管理部门是特区房地产市场的主管机关(以下简称主管机关),依法对房地产转让进行管理。
第七条 下列房地产,应当经主管机关批准,并补足地价款后,方可转让:
(一)通过行政划拨取得土地使用权的;
(二)取得土地使用权时减免地价款的;
(三)法律、法规规定的其他情形。
第八条 下列房地产,不得转让:
(一)根据城市规划,市政府决定收回土地使用权的;
(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(四)设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的;
(五)权属有争议的;
(六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
第九条 房地产预售应当经主管机关批准。
预购的房地产在办理房地产转移登记并领取房地产权利证书前再转让的,按市政府的有关规定办理。
第十条 下列行为视同房地产转让:
(一)以房地产作为出资与他人成立法人企业的;
(二)一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产,并以产权分成的;
(三)收购或者合并企业时,房地产转移为新的权利人所有的;
(四)以房地产抵债的;
(五)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨。
第十一条 下列行为不属于房地产转让:
(一)共有人之间对共有房地产的分割;
(二)国家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨。
第十二条 房地产转让时,土地使用权出让合同规定的权利和义务同时转移;转让人应将土地使用权出让合同书或者其复印件提供给受让人。
第十三条 房地产转让时,转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。
房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。
第十四条 房地产转让当事人应当按《深圳经济特区房地产登记条例》的规定办理产权转移登记。
第十五条 房地产登记机关核准转移登记的日期,为房地产产权转移的日期。
第十六条 房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。
第十七条 房地产转让当事人一方或双方为境外组织或者个人的,转让合同应当经深圳市公证机关公证。

第二章 房地产买卖

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关于国有大中型企业利用外资进行技术改造划拨土地使用权有关问题的通知

国有资产管理局


关于国有大中型企业利用外资进行技术改造划拨土地使用权有关问题的通知
国有资产管理局



各省、自治区、直辖市、计划单列市国有资产管理局(办),财政厅(局),国务院各有关部门:
近来,一些地方来电来函询问,国有大中型企业利用外资进行技术改造时,对划拨土地使用权有关问题如何处理。经研究,并经征求国务院有关部门意见,现就此通知如下:
一、国有大中型企业利用外资工作必须严格执行《国务院关于加强外商投资管理工作若干问题的通知》(国发〔1993〕83号)、《国务院办公厅关于加强国有企业产权交易管理的通知》(国办发明电〔1994〕12号)和《国务院办公厅关于当前审批外商投资企业有关问题的
通知》(国办发明电〔1995〕35号)中的指示精神,按照国家规定的审批权限和批准程序有计划、有步骤地进行。
二、根据国发〔1993〕83号、国办发明电〔1994〕12号和国办发明电〔1995〕35号文件的规定,国有大中型企业在与外商合资、合作或出售国有企业产权前,都必须严格执行国务院发布的《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号),对包括土地使用权在内的
企业资产认真进行评估,并按国家有关规定办理产权变动登记或注销登记手续。评估工作须委托经国有资产管理部门批准取得资格的机构承担并依法进行,评估结果须经国有资产管理部门确认。对未经资产评估的外商投资项目,一律不得批准设立。
三、国有大中型企业使用国有资产与外商合资、合作举办企业或以出售部分国有资产股权形式与外商合资、合作的,包括以土地使用权作价出资与外商合资、合作的,都必须严格执行国家工商行政管理局和对外经济贸易合作部联合发布的《关于进一步加强外商投资企业审批和登记管理
有关问题的通知》(工商企字〔1994〕305号)中的有关规定,除应向审批机关和登记机关提交法律规定的文件外,还必须同时提交国有资产评估报告和国有资产管理部门下达的国有资产评估结果确认通知书。
四、国有土地使用权出让,必须严格执行《国务院关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》(国发〔1989〕38号)、《国务院关于进一步加强国有土地使用权有偿使用收入征收管理工作的通知》(国发〔1993〕75号)以及财政部和国家土地局联合下发的《关于
加强土地使用权出让金征收管理的通知》(财综字〔1995〕10号)的有关规定,非经国务院或国务院财政主管部门的批准,不得擅自减免应交的土地出让金或将土地出让金挪作它用。对于违反规定的,按国家有关规定处理。




1996年11月29日
东方电子证券民事赔偿的几个问题

北京市众一律师事务所 合伙人 李庆民


新闻背景:2003年1月17日,因提供虚假财会报告罪,原东方电子董事长、总经理隋元柏、董事兼副总经理高峰、财务总监方跃被烟台市中级人民法院一审判处有期徒刑。
2002.1.15日最高法院发布《关于受理证券市场因虚假陈述引发的民事侵权纠纷案件有关问题的通知》,规定了法院可以受理证券市场因虚假陈述等引发的民事赔偿案件,并就一些诉讼程序问题做了原则性的规定。
相隔不到一年,最高法院出台《关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》(以下简称“若干规定”),就虚假陈述引发的证券民事赔偿案件的受理范围、审判、诉讼方式、损失的计算等具体操作层面的问题做了进一步的规定。速度之快,前所未有。
比较两个规定,从"1·15通知"到《若干规定》,初步构建了法院审理虚假陈述民事赔偿案件所必须的规范体系,是一部操作性很强的司法解释,说明最高法院对证券民事赔偿案件处理是十分慎重的。但是,任何一个规定在未经实际的操作运用之前,总是会有这样那样的不完善,毕竟立法者无法穷尽所有的可能,而生活与社会恰恰又是建立在瞬息万变的多样性上。
《若干规定》出台后,我们代理了一百多位ST东方投资者的委托。通过代理活动,我们发现《若干规定》存在以下非常明显的问题,投资者在立案和索赔时需要清楚了解。
一、 投资者身份的确认
《若干规定》第六条规定:投资人以自己受到虚假陈述侵害为由,依据有关机关的行政处罚决定或者人民法院的刑事裁判文书,对虚假陈述行为人提起的民事赔偿诉讼,符合民事诉讼法第一百零八条规定的,人民法院应当受理。
  投资人提起虚假陈述证券民事赔偿诉讼,除提交行政处罚决定或者公告,或者人民法院的刑事裁判文书以外,还须提交以下证据: 行政处罚决定或者公告,或者人民法院的刑事裁判文书
  (一)自然人、法人或者其他组织的身份证明文件,不能提供原件的,应当提交经公证证明的复印件;
(二)进行交易的凭证等投资损失证据材料。
根据该条规定,提起诉讼应当提交以下三项证明文件:
1、 身份证,从证券登记实名制的角度,要求投资者在提起诉讼时提交身份证原件无疑是正确的。但是,根据《民事诉讼法》的规定,并没有要求在起诉时提交原件,而应当是在开庭时或者质证时核对身份。起诉时提交原件的要求与民事诉讼法是不一致的。并且,有些投资者因为要使用身份证不得不对身份进行公证,无疑加大了诉讼成本。我们揣测立法者的本意,或许是希望籍此把借用别人身份证的“投资者”排除在赔偿范围之外,但是,法院是否有逐个鉴定身份证真伪的能力和所需要的人手?
2、 证据,即该支股票的完整交易记录,所谓完整,应当是自第一次买进至起诉时的全部记录,如果已经卖掉,应当准备揭露日及基准日卖出的全部记录。所有的买进卖出应当是一致的。
3、 行政处罚决定或者公告,或者人民法院的刑事裁判文书,关于这个要求,我们认为是不恰当的。理由是根据目前的规定,投资者及其委托律师只能得到行政处罚决定或者公告,却无法得到人民法院的刑事裁判文书。将刑事判决书作为起诉依据,是人为地为投资者设置诉讼门槛。

二、 诉讼方式
1、《若干规定》规定了投资者可以提起代表人诉讼,这种方式,在《民事诉讼法》中已经规定,但是,青岛中级法院在受理该案件时,规定每个共同诉讼原告不得超过十人,并且采取普通共同诉讼的方式,这使得代表人诉讼的方式被排除在证券民事赔偿范围之外,不利于投资者形成团体面对诉讼。目前的情况依然是单个投资者单独面对上市公司要求赔偿。
2、诉讼费,如果按照代表人诉讼受理案件,诉讼费应当按照一个案件收取,现状是即使法院按照十个投资者一组受理,仍然按照单个投资者作为一个独立案件收取诉讼费。由于我国诉讼费采取分段累计计算的方式,基数越低,比例越高,因此两种方式计算的结果差距非常大。

三、 前置程序中的刑事判决书问题
《若干规定》把刑事判决书作为起诉证券民事赔偿的前置程序,增加了投资者寻求法律保护的依据,是一个很好的措施。现在有一种观点认为,只有上市公司作为刑事犯罪主体的情况下才能把上市公司作为证券民事赔偿的被告。这种观点是错误的,理由一,《刑法》中没有关于上市公司进行证券虚假陈述的法人犯罪的规定,刑事判决书系依据《刑法》第161条对三名高管人员定罪,该条规定的提供虚假财会报告罪的犯罪主体是上市公司直接负责的主管人员和其他直接责任人员,而非上市公司;如果把上市公司作为犯罪主体后才能对其提起民事诉讼,《1.9规定》中把刑事判决书作为前置程序就失去了意义;理由二,第二十八条规定“发行人、上市公司、证券承销商、证券上市推荐人负有责任的董事、监事和经理等高级管理人员有下列情形之一的,应当认定为共同虚假陈述,分别与发行人、上市公司、证券承销商、证券上市推荐人对投资人的损失承担连带责任: (一)参与虚假陈述的;(二)知道或者应当知道虚假陈述而未明确表示反对的;(三)其他应当负有责任的情形。” 根据连带责任的法律规定,东方电子当然可以成为被告;理由三,《若干规定》的立法意图应当理解为只要在刑事判决主文中对公司的虚假陈述作了司法认定,能够使得法院在审理民事案件时作为直接的依据,投资者就可以据此提起诉讼,法院据此判决。
四、 揭露日
揭露日的确定是《若干规定》中最难于解决的一个问题,由于揭露日直接影响着投资者是否具备索赔资格,这个问题在这个案件的处理上成为目前最不确定的一个因素。我们认为,解决这个问题,应当考虑以下因素。
a、应当是重大事件的揭露;
b、应当是全国首次揭露,而且应当从一般投资者的认识角度来判断,而不应当以专家的角度判断是否构成重大事件的首次揭露。
c、有人认为揭露应当是系统、全面的,我们不同意这种看法,所谓揭露,本身就存在着不系统、不全面的含义,不能强求局外人对上市公司作假全面知悉。另外,证券市场的不稳定和对信息反应的快捷本身也要求投资者无法等待系统、全面的揭露作出后再决定投资行为。
d、我们认为,揭露日的确定应当考虑和证券市场反应的一致性,ST东方在2001年7、8、9三个月的暴跌,根据证券市场的功能就说明该公司出现了问题,由于普通投资者与公司信息不对称,投资者在证券市场的反应应当作为确定揭露日的一个重要的参考,而不能片面地强调权威结论和虚假陈述的客观揭露。据此我们认为2001.9.14日构成ST东方虚假信息揭露日。

五、 系统风险
《若干规定》规定了投资者损失应当和虚假陈述存在因果关系,这无疑是正确的,但是有人据此认为,在计算损失时应当将大盘的系统风险考虑进去,就是说,这两年大盘指数的跌幅是系统风险造成的,上市公司在赔偿时,不应当对投资者就这部分进行赔偿。这种看法表面看有一定的道理。但是,这种看法有明显的漏洞。
对此最直接的抗辩理由是,如果要考虑系统风险,也不能一概而论,比如,系统风险释放后至揭露日前买进的股票在考虑赔偿时就不存在剔除风险因素。在法律发达国家,计算系统风险时,是针对每个投资者单独计算的,并且要考虑三个因素,一是大盘涨跌,一是该支股票所在的行业的全部上市公司指数的涨跌,一是该支股票当期收益与历史同期收益的比较。而且,既然要考虑跌的因素,那么系统涨的因素也应当考虑进去。这些因素在目前我国的司法操作上无疑难于执行,因此,我主张完全按照司法解释执行去计算,操作上相对简便易行。
而且,《若干规定》在规定损失如何计算时已经将这部分风险剔除出去。 根据《若干规定》第三十一条和第三十二条:“投资人在基准日及以前卖出证券的,其投资差额损失,以买入证券平均价格与实际卖出证券平均价格之差,乘以投资人所持证券数量计算。 ”
“ 投资人在基准日之后卖出或者仍持有证券的,其投资差额损失,以买入证券平均价格与虚假陈述揭露日或者更正日起至基准日期间,每个交易日收盘价的平均价格之差,乘以投资人所持证券数量计算。 ”
投资者无论何时卖出,或者继续持有,大盘的风险已经为司法解释所考虑了。
六、关于东方电子与投资者权益平衡的问题
有些专家认为应综合考虑东方电子与投资者的权益,最好能达成对双方均有利的和解方案。
笔者认为,采取和解方式解决纠纷是一条非常现实的途径,既减少投资者和上市公司的诉累,对于市场的稳定也产生积极影响。有一种观点认为:因向部分投资者支付巨额赔偿金而影响其持续发展,甚而遭退市或摘牌,对上市公司其他股东而言是不公平的,同时也会造成证券市场的不稳定”,我们不能同意,尽管这种观点明显体现以社会为本位的法律思想,具有一定的参考价值。这些观点的主张者要求投资者无疑要具备非常高的社会责任感,要具备把自己利益置于集体利益之下的勇气,这种法律之上的道德要求是无法实现的。单个投资者要求保障自己的合法权益,任何人无权指责,也无权要求其权衡上市公司的持续发展与其个人的利益关系。同时,一个上市公司的股东要求索赔的权利是平等的,任何人或机构都有权按照自己的意愿提起诉讼,不存在向部分投资者支付巨额赔偿金,从而损害其他股东利益的情况。并且,保持证券市场的稳定和发展,要严格依照法治,产生法律的威慑力,而不能靠人为的“保护”,否则,其他上市公司会存在侥幸心理,不利于依法治市和证券市场的健康发展。



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