法律，如何面对私家侦探
1 法制与新闻杂志
与三位著名法学家的对话
本刊特约记者 王新环
8年前，中国第一家“私家侦探”在上海创立。如今，在北京、南京、成都、沈阳等大中城市“私家侦探”以“调查事务机构”的名义公开或隐蔽地存在人们生活中，并且发挥着各种各样的作用。然而目前我国现行法律法规对此规范却相当滞后，如何正确对待这一“新生事物”已引起社会及法律界的广泛关注。
位于北京海淀区中关村科技园区的爱智维权商务调查中心接受国内外著作权、商标权和专利权等的委托，代理权利人进行初步调查取证，协助执法机关进行执法打击，包括“侦查诱饵”的运用，帮助权利人尽快提供权利凭证、出具鉴定等工作。“爱智维权”现已培养和拥有了一大批优秀的专职调查员，到目前已完成百余件调查和咨询事务，从而以知识产权侵权案件的调查取证而著称于中关村……
提起私家侦探，人们自然会想起那大名鼎鼎的传奇人物福尔摩斯。如今在西方国家，私家侦探已成为一种像律师或医生一样的普通职业。然而对中国老百姓来说，私家侦探还是一个陌生而又新鲜的事物。
近年来，随着市场经济的纵深发展，“私家侦探”在我国的一些大中城市相继出现。“私家侦探”作为调查机构在某些范围内活动，其业务范围相当广泛且取得了一定社会效果。而不同地方的执法机关在是否允许其存在的问题上采取准予注册规范发展和坚决取缔两种截然相反的做法。那么，究竟应该怎样看待这一问题呢？就此问题记者分别走访了我国著名的刑事程序方面的权威专家：中国人民大学法学院博士生导师、美国西北大学法学院法学博士何家弘教授、北京大学法学院博士生导师汪建成教授、国家检察官学院周其华教授。下面便是记者访谈的主要内容。
“私家侦探”产生的社会背景
王新环：私家侦探现象已引起社会广泛关注，你们三位教授都曾对这一问题进行过深入思考并有一定见解和成果，那么，私家侦探产生的社会背景是什么？
何家弘教授：私家侦探在英美国家有着长期的发展过程。自我保护是人类维持生存的需要，在人类社会的早期，这种自我保护主要是以个人为单位来实现的，而且保护的对象仅限于人身安全。警察的出现，逐渐把这种“私人保安”转化为“公共保安”。
不同国家对其社会成员的生命财产安全提供保护的方式往往都有自己独特的传统。在美国，公民个人和民间组织在社会治安和犯罪预防中起着非常重要的作用。这种传统的形成在很大程度上是受英国殖民者的影响。英国的治安体制具有“居民自治”的特点。17世纪，北美殖民地内一些市镇的地方政府又效仿英国的作法成立了由当地居民组成的“巡夜队”。随着工业化和城市化的发展，社会治安问题日益严重，公众要求增加安全保障的呼声也日渐高涨。终于，人们认识到了这种治安体制的缺陷，认识到了单纯靠民众组织来维护社会治安的方法已不能适应社会发展的需要，于是，一些城市便建立了专职的薪金制官方警察机构。
警察机构的出现并不意味着民众参与治安工作的结束。由于侵犯财产权的犯罪日益猖獗，而警察对此颇有些力不从心，所以很多工商企业都在寻找更有效的财产保安力量。于是，私人侦探业——私人保安业便应运而生了。这说明民众治安组织已经由业余性转化为专业性了。在这一转化中，阿伦·平克顿是个最为重要的历史人物。对美国人来说，平克顿一词几乎就是19世纪后期美国和私人侦探的同义语。1850年，平克顿辞去了在芝加哥警察局中的职务，创建了美国第一家私人侦探机构——平克顿侦探公司。平克顿侦探公司的早期业务主要是侦破发生在铁路上的盗窃案件和向铁路公司提供各种警卫性服务。美国内战结束后，面对盗劫银行、杀人越货等野蛮的犯罪，警方显得有些无能为力。于是，一些地方政府便求助于平克顿侦探公司，大量的产业主也纷纷把财产安危托付给平克顿侦探公司。侦探们以大胆机智的行动博得了守法人的赞誉和违法者的恐惧。
阿伦·平克顿在创建侦探公司时十分重视公司的信誉和服务质量。他主持制定了“平克顿准则”以规范侦探们的职业道德。该准则中规定公司雇员不得私收酬金、不得调查公共官员的行为、不得染指社会丑闻、不得直接为政党服务，等等。继后，美国一些人也纷纷投身于私人保安业。20世纪以后，美国工商业界对于私家侦探的关心日益加强，这是因为经济的迅速发展促进了人口的城市化进程，并导致各种犯罪活动的剧增。这样雇主们的生命财产安全受到了多方面的严重威胁，而警察根本没有能力向他们提供有效的保护，所以他们只好求助于私人侦探公司或保安公司。
这种日益增长的社会需要不断地推动着私人侦探业的发展，并终于使之演化成综合性的私人保安业。
怎样正确看待西方国家私家侦探的发展趋势
王新环：西方国家私家侦探业和保安业在“二战”后继续发展，其表现为：队伍规范逐渐壮大,业务空间不断拓展,服务对象日益增加，用于保安费用逐年递增，私家侦探的数量明显超过正式警察的数量。西方国家私家侦探的这一发展趋势究竟是历史的倒退还是社会的进步？
何家弘教授：19世纪中后期是西方国家私家侦探事务所的萌芽和初步发展阶段。20世纪初，西方社会都纷纷加强了官方的警察力量，私家侦探业的发展，特别是在犯罪案件的调查方面受到了限制。这期间私家侦探的服务重心已经从单纯的犯罪案件后的调查转移到综合的多种危险前的预防。由于危险前的预防恰恰是警方工作的薄弱环节，所以私家侦探业逐渐形成了一个以侦探调查、警卫巡逻、武装押运、保安设备、保安咨询和测谎审查等为主要业务形式的庞大的社会职业。本世纪60年代以来，私家侦探业的发展主要表现在规模的扩大和专业化的加强。
当然，社会对于私家保安业的发展褒贬不一。有人认为私家保安业的发展对社会有益，因为它填补了社会治安管理机制中的空白，弥补了官方警察力量的不足。有人则认为私家保安业的发展实际上是社会历史的一种倒退，因为很多私家保安业活动都是对公民基本人权的侵犯，都是现代民主国家所必须禁止的。然而，无论人们赞成与否，私家侦探业的发展势头仍然有增无减。这种公民保安的私人形式并非社会的倒退，而是在更高水平上对人类社会早期功能的恢复。
私家侦探业的存在并不仅仅是西方国家中特有的一种社会现象。北欧、南美和大洋洲的许多国家中也有私家侦探公司，就连亚洲和非洲的一些国家中也有私家侦探公司，如泰国、菲律宾、新加坡、马来西亚、赞比亚和津巴布韦等。我国历史上亦曾有过专为达官富贾保护财产、押送财物和提供人身警卫的“镖局”，其功能与西方国家早期的私家侦探事务所十分相似。
近年来，我国一些城市和地区也纷纷成立了与此类似的“保安公司”。
私有侦探与保安业的范围包括哪些内容
王新环：在日常生活中，私人侦探业和私人保安业是密不可分的，私人保安业产生于私人侦探业，但私人侦探业只是私人保安业的一个组成部分，那么私家侦探与保安业的范围有哪些呢？
何家弘教授：当人们的安全受到威胁时，往往习惯于首先向警方求救。然而，由于警力严重不足，很多人便只好自己采取保安措施了。从目前来看，私家保安业务主要有：警卫业务、保安设备业务，武装押运业务，还有调查业务，我要重点介绍一下调查业务。
调查是私家侦探业的一项主要业务。西方国家发展到目前，调查业务的范围十分广泛。它包括刑事案件和民事案件的调查、家庭纠纷的调查、失踪人的调查、雇前调查、内盗调查、各种证据的收集和各种秘密行动。私家侦探从事调查所服务的对象可以是个人，可以是公司，抑或是公共机构和团体，服务的对象遍及社会的各行各业和各个角落，但比较多见的是工厂、商店、医院、保险公司、律师事务所和公民个人。
私家侦探的主要职责是通过公开的或秘密的调查活动去获得各种情报或证据。侦探所要搜集的情报或证据往往与下列事务有关：已经发生或有可能发生的犯罪活动和其他违法活动的情况；任何个人的身分、性格、习惯、行为、住址、名声及其亲友的情况；任何公司、机关、团体的信誉、资金、业务、人员及其他有关的背景情况；职业申请人的个人历史和背景情况；雇员、工作人员、合伙人和契约人的行为、信誉、效率、道德及活动等情况；雇员反对雇主的活动情况；商店中顾客偷拿货物的情况；雇员的盗窃、贪污及其他犯罪行为；任何声明或文件的真伪；失踪人的去向；丢失或被窃财物的下落；
与各种动产或不动产有关的火灾和其他事故的原因和责任；各种情报或证据的可靠程度。此外，私家侦探还要负责为各种调查委员会、奖励基金会或法院就各种有关的事务收集情报和证据。
私家侦探组织与国家设立的公共执法机构的相互关系是什么？
王新环：社会正常秩序的运行需要多种因素的合力作用才能得以维系。维护治安职能的组织也是多种多样的，以警察为代表的公共执法机构是保护社会安定的主要力量，那么，应该如何看待私家侦探组织与公共执法机构的各自作用和相互关系呢？
何家弘教授：私家侦探和警察组织是有很大的区别的。虽然都是为维护社会安全服务，但是具体说来，私家侦探业主要服务于公民的私人利益，即主要对付那些涉及私人权利和财产安全的犯罪活动；警察组织的职责范围非常广泛，但主要服务于社会的公共利益，即主要对付那些危害社会安全和公共秩序的刑事犯罪活动。
尽管从理论上说公共执法机构也负有预防犯罪的职能，但是在实践中他们的主要行动都是用于对已经发生的犯罪案件的反应。以事先预防为主要职能还是以事后打击为主要职能，成为私家侦探和公共保安组织的重要区别之一。另外，私家侦探提供的服务都是有偿性的，工作人员从雇主那里领取薪金，而警察组织的资金来源为政府预算或公共基金，其服务多为无偿性的。
私家侦探与警察组织的法律权限也不同。私家侦探不具有法律赋予的警察权力；而警察组织一般是由公民的控告或报案启动的以打击犯罪为主的活动，其活动的目标是保护一般公众的利益。
一般来讲，同犯罪作斗争不仅是警察的职责，私家保安与侦探也成为社会中对付犯罪的一支不可缺少的力量。但实际中，私家保安与侦探业与警察之间存在着冲突和磨擦。私家侦探业中确实存在很多问题，如人员素质低且缺乏专业培训、缺少统一的规章制度等等，而警察有比较明确且严格的招募标准、培训计划和行为准则。警察的顾客是公众，需向公众负责，国家制定了警察进行侦查和逮捕的规则，警察应遵守这些规则并在行动中向公众负责。然而，私家侦探在处理同样的犯罪问题时是受雇于雇主，其行动并不是服务于整个社会，他们不必遵从警察所必须遵守的行动规则，他们不必向公众负责，而只对其自己、职业、雇主和客户负责。
私家侦探是否容易侵犯公民的隐私权？
王新环：私家侦探这一直接与公民基本权利有关的法律问题，正渐渐走近我们这个多彩的现实世界中，甚至法律界也不能漠视它的存在和发展。在我国的南京、成都、武汉、哈尔滨、北京等城市近年来私家侦探悄然冠以各种商务调查机构名义进行活动着，那么这种私家侦探是否会侵犯公民的隐私权呢？
汪建成教授：私家侦探往往容易侵犯他人隐私权。隐私权是公民依法享有拒绝、排斥任何未经法律批准的监视、窥探和防止个人私生活秘密、个人信息被披露的权利。获取个人数据、信息必须事先经过批准且使用公正手段。由于私家侦探并不具有国家法律所赋予的公开的、强制的手段，那么他们开展活动往往是秘密进行的，这就容易侵犯公民隐私权。今年4月30日《辽沈晚报》报道：辽西第一家专业调查公司因其专司刺探别人隐私营利的侦探所被锦州市公安捣毁。这是因为这家调查公司开业以来，共接两笔生意，都是替怀疑丈夫有外遇的女人进行调查摸底，对被调查人进行跟踪、盯梢、拍照，这种行为严重侵犯了公民的隐私权、肖像权。
私家侦探是否能在民事司法领域里进行某种活动？
王新环：在民事诉讼活动中，实行当事人主义，原告、被告双方诉讼地位完全平等。诉讼活动中实行“谁主张、谁举证”原则，可否允许一些商务调查公司进行调查和搜集证据？
周其华教授：应该说一些依法成立的各种调查公司、律师事务所的律师在接受委托后有权进行调查和搜集证据。据今年1月18日一家报纸报道：南京出现一家私家侦探所，公司所在地在南京夫子庙一条小巷子里，该公司的业务范围包括资信调查、对生产、销售假冒伪劣产品调查取证以及个人委托的其他调查等。南京市工商局核发给该公司的营业执照注册的名称是：南京××经营调查咨询有限公司，其成员由3人组成：一位曾在公安部门工作，一位退役侦察兵和一位律师，都有丰富的调查取证经验。南京大学周元伯教授说：私家侦探调查取证手段要合法；中国程序法中没有规定私家侦探的调查结论法庭不采信。私家侦探的调查是为了向委托人提供真实情况，保证当事人知情权不受侵犯。
私家侦探具有独立存在的理由，其活动范围并非囿于侦查刑事案件，更多的是非诉讼领域和民事案件，尤其是证据难以获取的知识产权案件中。位于北京海淀区中关村科技园区的爱智维权商务调查中心是一家以知识产权侵权案件的调查取证与法律咨询为主的专业服务机构，接受一些国内外著作权、商标权和专利权等的委托，代理权利人进行初步调查取证，协助执法机关进行执法打击，包括“侦查诱饵”的运用，帮助权利人尽快提供权利凭证、出具鉴定等工作。“爱智维权”现已培养和拥有了一大批优秀的专职调查员，到目前已完成百余件调查和咨询事务，从而以知识产权侵权案件的调查取证而著称于中关村。这些调查公司与私家侦探的职能并无二致，它是在市场经济条件下，随着人们的经济生活水平不断提高，人们权利意识不断增强的大背景下，自发产生的特有行业，它的兴起确定给社会带来了积极的作用。
目前应对各种目的调查机构进行合理布局，避免过多、过滥。明确开业注册制度并按工商行政法规的要求进行规范登记，在取得工商执照后方可营业；对名不符实的应限期到工商部门转办执照，无证经营者予以取缔；制定调查权利义务责任书，明确法律责任；健全规章制度，加强规范管理。
私家侦探获取的证据证明力问题
汪建成教授：证据是认定某一事实是否存在的根据。搜集证据、研究证据并判断证据，是确认事实存在与否的全部内容。在诉讼中，证据是认定案件真实情况的唯一根据，除此再无其他途径。在刑事诉讼中，搜集证据必须是经法定执法主体依照法定程序收集符合法定形式的证据种类才能成为法庭证据。显然，在我国的刑事诉讼中，私家侦探是没有相应法律地位的，其收集的证据也不能直接在诉讼中使用，其法律效力也不好确定，亦与法律规定的直接言辞原则相违背。
周其华教授：证据取得程序必须合法，不符合法律规定的证据不能作为定案根据。而私家侦探所取得的证据往往很难满足程序合法这一要件。1995年最高人民法院《关于未经对方当事人同意私自录音取得的资料能否作为证据使用问题的批复》明确规定：证据的取得首先要合法，只有经过合法途径取得的证据才能作为定案的根据。未经对方当事人同意私自录制其谈话，系不合法行为，以这种手段取得的录音资料，不能作为证据使用。如果在录音时明确告知对方在录音且对方表示同意，这样的录音可以作为定案根据。
私家侦探业在中国发展的趋势
王新环：私有侦探在我国尚未被法律认可，目前私家侦探在全国各地的遭遇不同也同时反映了各地对其存在与发展态度上的差异。显然采取简单地否定并不是合乎理性的行为。那么，私家侦探在中国发展的趋势应如何预测？
周其华教授：1992年，上海成立了中国第一家私家侦探机构——“上海社会安全咨询调查事务所”，接着北京等一些特大城市相继成立了类似机构。于是这些机构活动中存在问题暴露出来：一些人员法制观念淡薄，片面追求经济利益，以商务调查为幌子从事非法经营活动，等等。1993年9月7日，公安部颁布《关于禁止开设“私人侦探所”性质的民间机构的通知》，通知中称：“鉴于这些民间机构的营业范围、权利义务等均无法律依据，所经营的各类业务已有公安机关、检察院、法院和司法部门分工管理，在经营活动中使用的一些手段违反了《中华人民共和国刑事诉讼法》的有关规定，行使了国家执法部门的部门权力，已经产生了一些问题。为此，现决定，严禁任何单位和个人开办各种形式的民事事务调查所等私人侦探所性质的民间机构。”并要求各地公安机关对现有此类机构“认真清理，会同工商行政管理部门予以取缔”。
但是我们应该正视这一社会现象。判断一个行业有无存在必要和产业前景是否广阔，关键看其是否存在社会需求。私家侦探业务随着市场经济发展可能有一个较大的拓展，因为随着国家法律的不断健全，人们对法律服务的需求会日渐增多，而我们的公共执法部门却无法满足一些特定的专门需求。面向百姓个人服务是私家侦探发展方向，也是目前业务量扩大的原因。
汪建成教授：从中国的历史传统和法律现实来看，还不宜开展私家侦探。具体原因有三个：⑴获取证据手段易违法，证据证明力不好确定；⑵容易侵犯隐私权。在文明社会里，窥窃隐私不是一个文明之举；⑶缺乏相应的配套法律措施，不易对其管理和规范。
厦门市住宅区物业管理条例
福建省厦门市人大常委会
厦门市住宅区物业管理条例
厦门市人民代表大会常务委员会
厦门市第十一届人大常委会第8次会议于1998年10月29日通过
第一章 总 则
第一条 为规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人、物业管理企业及开发建设单位之间的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，遵循国家有关法律、行政法规的基本原则，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公共设施的居住小区、居住组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。
本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和非业主的使用人。
本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。
第三条 市建设行政主管部门是本市住宅区物业管理的主管部门，负责组织实施本条例。
各有关行政管理部门在各自职责范围内，协同实施本条例。
街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行协调、监督。
第二章 业主自治管理
第四条 业主通过业主会议或业主代表会议选举成立业主委员会，对住宅区物业实施自治管理。
第五条 业主会议由住宅区内全体业主组成。业主人数较多的，也可以推选业主代表，组成住宅区业主代表会议。
业主会议或业主代表会议（以下统称业主会议）必须有代表百分之五十以上表决权的业主出席才能召开。
业主可以书面委托代理人出席业主会议，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
第六条 有下列情形之一的，在市建设行政主管部门和住宅区所在街道办事处、镇人民政府的监督指导下，开发建设单位应在六个月内，组织召开第一次业主会议，选举产生业主委员会：
㈠ 住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十；
㈡ 房屋交付使用满二年。
一个住宅区成立一个业主委员会。
第七条 业主会议每年至少召开一次，以投票或其他方式表决。表决权按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权计。业主代表按所代表的表决权行使。
经持有过半数以上表决权的已入住户提议，可推迟召开第一次业主会议，但须在提议中提出推迟召开业主会议的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。
经代表百分之二十以上表决权的业主提议，可以召开临时业主会议。业主委员会应在接到提议后十日内就其所提议题召开临时业主会议。
业主会议的决定，以出席会议的业主所代表表决权的过半数通过。
第八条 业主会议的职权：
㈠ 制订和修改业主委员会章程、业主公约；
㈡ 选举、撤换业主委员会的组成人员；
㈢ 决定住宅区有关公共利益的重大事项；
㈣ 听取和审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当决定；
㈤ 决定聘请、解聘物业管理企业，并可授权业主委员会行使；
㈥ 审议公共设施专用基金的使用情况；
㈦ 其他应由业主会议行使的职权。
第九条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会章程、业主委员会委员名单，向市建设行政主管部门办理登记，市建设行政主管部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，登记日期为业主委员会成立日期。
第十条 业主委员会委员由业主会议在业主、直管公房和单位自管房的业主或其授权的使用人中选出。业主委员会根据住宅区规模由五至十五人组成，其中设主任一人，由业主会议或业主委员会会议在委员中选举产生。业主委员会对业主会议负责。
业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须全体委员过半数同意。
业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。
第十一条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
㈠ 审议决定物业管理企业制订的物业管理计划；
㈡ 召集和主持业主会议，并报告年度工作；
㈢ 根据业主会议授权，与物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同；
㈣ 审议决定物业管理企业提出的大中维修、更新改造公共设施的报告；
㈤ 审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
㈥ 监督、指导、支持物业管理企业对住宅区的管理、服务工作；
㈦ 督促业主和使用人履行业主公约，交纳物业管理服务费和房屋公共维修金；
㈧ 协调业主和使用人与物业管理企业的关系。
业主委员会不得直接从事以营利为目的的经营活动。
第十二条 业主公约由第一次业主会议制定。
业主公约是由业主承诺的、对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。使用人应当遵守业主公约的有关内容。
第十三条 业主公约应当包括下列内容：
㈠ 业主会议的召集程序、方式及决定重大事项的方式；
㈡ 使用住宅区内公共设施和房屋共用部位、共用设备的权利与义务；
㈢ 业主参与物业管理的权利；
㈣ 业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；
㈤ 物业各项维修和管理费用的缴交；
㈥ 业主应遵守的行为准则；
㈦ 违反业主公约的责任；
㈧ 其他有关事项。
第三章 物业管理服务
第十四条 从事物业管理的企业必须持有市建设行政主管部门核发的物业管理资质等级证书，方可从事相应的物业管理服务。
物业管理企业资质等级标准由市人民政府制定，国家有关行政主管部门另有规定的从其规定。
第十五条 鼓励业主委员会采用招标投标的方式选聘物业管理企业。
业主委员会应当与选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同。委托合同应当于签订之日起三十日内由物业管理企业报市建设行政主管部门备案。
物业管理企业可就受委托的专项业务聘用有相应资质的专营公司或专人承担，可对业主委员会委托的项目进行经营。
第十六条 当事人在物业管理委托合同中约定的物业管理事项应当包括下列内容：
㈠ 房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
㈡ 住宅区内公共设施的使用管理、维修和更新；
㈢ 绿化、环境卫生管理服务；
㈣ 停车场地的管理；
㈤ 维护公共秩序；
㈥ 物业维修、更新费用的管理；
㈦ 物业档案资料的保管和移交。
第十七条 在住宅区物业使用中禁止下列行为：
㈠ 损坏房屋承重结构；
㈡ 擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌；
㈢ 占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；
㈣ 乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物；
㈤ 排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声；
㈥ 不按指定地点停放车辆；
㈦ 法律、法规及业主公约禁止的其他行为。
业主委员会和物业管理企业对住宅区内的上述行为，有权予以劝阻、制止，要求恢复原状或者依法赔偿损失。
第十八条 任何单位和个人在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，应按规定报有关部门审批，并与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议后，方可施工。
第十九条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会委托物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。
第二十条 住宅区的管理维修责任，按下列规定划分：
㈠ 房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
㈡ 房屋的共用部位、共用设备的管理维修由物业管理企业负责，维修费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊规定，从房屋公共维修金中支出；直管公房和单位自管房按房改政策出售的，由出售方从公房售后提取的房屋公共维修金中分摊相关费用；
㈢ 开发建设单位投资的公共设施管理、维修、更新改造由物业管理企业负责，维修、更新改造费用从公共设施专用基金中支出；
㈣ 政府投资的公共设施的管理、维修、更新改造等工作由有关行政管理部门或专业部门负责，也可委托物业管理企业承担，并支付相应费用；
㈤ 住宅区内公共设施的管理、维护、维修、更新改造等责任不明确的，由市建设行政主管部门会同相关部门共同确定。
第二十一条 房屋公共维修金由业主缴纳，按栋号或梯号专款专用，不得挪作他用，并应按栋号或梯号设立维修金档案。
公共设施专用基金由开发建设单位一次性缴纳设立。
公共设施专用基金以及房屋公共维修金的管理办法由市人民政府制定。
第二十二条 物业管理企业根椐物业管理委托合同向业主、使用人收取物业管理服务费。物业管理服务费实行政府指导价管理。政府指导价由市物价管理部门按小区类别、楼宇类型、服务项目核定，并报市人民政府备案。
物业管理企业为业主和使用人提供的特约服务，物价管理部门有收费标准的，按规定执行；没有规定收费标准的，由双方当事人约定。
物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
第二十三条 住宅区内有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的物业管理服务等费用。
第二十四条 业主委员会应依据城市管理有关规定和物业管理委托合同对物业管理企业进行监督，并支持物业管理企业按照市政府有关部门的要求开展各项创优活动。
业主委员会、物业管理企业应协助居民委员会依照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定开展相关工作。
第二十五条 物业管理企业应及时处理业主及使用人对物业管理的投诉。
市建设主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。
第四章 物业的前期管理与移交
第二十六条 开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应具备物业管理所必需的物业管理用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。
第二十七条 开发建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。
第二十八条 开发建设单位尚未出租、出售的空置房屋的管理服务费，由开发建设单位承担。
业主委员会成立之前，由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理，委托管理的应提供物业管理所需的工程建设档案资料。
第二十九条 开发建设单位应当在业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交下列工程建设档案资料：
㈠ 住宅区规划图、竣工总平面图；
㈡ 单体建筑、结构、设备竣工图；
㈢ 地下管网竣工图；
㈣ 各种设备的使用说明书、电路示意图；
㈤ 环保、绿化等相关工程竣工验收资料；
㈥ 其他必要资料。
业主委员会应在签订物业管理委托合同后十日内，将前款规定的资料交物业管理企业保管。物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后的十日内，向业主委员会移交原保管的资料。
第三十条 开发建设单位应当在移交工程建设档案资料的同时，按建设总投资的百分之二，一次性向业主委员会划拨住宅区的公共设施专用基金，由业主委员会设专帐管理。市建设行政主管部门对公共设施专用基金的划拨和使用情况进行监督。
第三十一条 开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为30平方米，最多使用面积为200平方米，其所有权属全体业主共同所有。
第五章 法律责任
第三十二条 开发建设单位违反本条例，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：
㈠ 未在规定时间内组织召开第一次业主会议的，责令其限期组织召开；逾期仍不组织召开的，可处以五千元以上三万元以下的罚款。
㈡ 不按规定移交工程建设资料、划拨公共设施专用基金、移交物业管理用房的，责令其限期改正，并可处以一万元以上五万元以下罚款。
第三十三条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：
㈠ 未取得物业管理资质等级证书，从事物业管理服务的，没收违法所得，并可处以二千元以上二万元以下的罚款。
㈡ 物业管理企业擅自改变公共设施专用基金和房屋公共维修金及物业管理用房用途的，责令改正，并可处以二千元以上二万元以下的罚款；情节严重的，吊销资质等级证书。
第三十四条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由城监支队根椐情节轻重分别予以处罚：
㈠ 损坏房屋承重结构，擅自改变房屋设计用途，占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；责令恢复原状，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。
㈡ 擅自改变房屋外貌，责令改正，并可处以一千元以上三千元以下罚款。
㈢ 不按指定地点停放车辆，责令改正，并处以五十元以上五百元以下的罚款。
㈣ 在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，未与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议就施工的，责令其改正，并可处以一万元以上三万元以下的罚款。
第三十五条 业主或使用人不按合同约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修金和规定的其他费用的，业主委员会应协助催缴。逾期仍不缴纳的，由物业管理企业按合同约定支付违约金；合同没有约定的，可按日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。逾期六个月仍不缴纳的，物业管理企
业也可停止服务。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任，造成业主、使用人损失的应当承担赔偿责任。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第三十七条 本条例中有关专业用语的含义：
㈠ 共用部位，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、散水面、屋面等部位。
㈡ 共用设备，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、防盗门等设备。
㈢ 公共设施，是指住宅区内，由业主和使用人共同使用的道路、园林绿地、停车场库、照明路灯、消防栓、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能系统等设施。
第三十八条 工业区、商业区等非住宅区的物业管理可参照本条例执行。
第三十九条 市人民政府可根据本条例制定实施细则。
本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。
第四十条 本条例自一九九九年一月一日起施行。
1998年10月29日
